研发用地卖另类“住宅”北京房产市场暗流涌动
国家级高科技园区现商品房风波始末
研发用地建商品房，业主面临被“清退”———现实中，开发商擅自更改土地用途牟取暴利的做法并不少见。
房地产开发商正是利用现有法律的模糊地带，偷换概念，骗取“五证”
7月8日上午，北清创意园的多名业主聚集在小区物业接待室，接受《法治周末》记者的采访。其间不断有业主闻讯赶至。面对自己购买的争议楼盘，他们有太多的话语想要表达。
这个位于北京市昌平区生命科学园内的楼盘，近期正处于舆论漩涡，受此牵连的几百名业主已逾期1年有余拿不到房子。
焦虑的情绪弥漫在业主当中。对于久拖未决的楼房，业主们不但没能拿到钥匙，还面临“被清退”的可能。
当初，他们所购买的楼盘有足够的理由吸引购房者的眼球———北清创意园地处京北，东临京包铁路、八达岭高速公路，南接有“中关村景观大道”之称的北清路，西至规划中的京包高速，北连南沙河风景区，而楼盘更是位于北京市大力开发的生命科学园内，楼盘的升值潜力不可小觑。
不仅如此，2008年开盘预售的北清创意园和周围地段的房价相差不大，但层高却是5.5米。这意味着，假如房屋隔作上下两层的话，面积马上增大一倍，每平方米单价也降至一半。
同时，让购房者安心的另一个理由是，开发商“五证”齐全，其中包括《商品房预售许可证》。
但和普通住宅不同的是，证件中关于土地用途的描述都为“研发”，土地使用期限则为“50年”（普通住宅是“70年”）。
一年之后，最大的争议焦点正是在于此———研发用地中预售商品房的行为被政府紧急叫停———众多相似案例之下，一股开发商利用制度疏漏屡打法律擦边球的暗流开始涌现。
1 楼盘热销
“业主是无辜的”。
同样的话不断重复在不同的业主口中。业主们觉得，在整个北清创意园事件中，真正的受害者是业主。
所有被访业主回想买房经历时，都未有粗心大意的行为。相反，众多业主买房时一再谨慎小心，个别业主还到政府主管部门详细咨询。
业主潘翔家住生命科学园附近。2008年冬天的一个雪天，偶然经过科学园的潘翔发现，园区内有房子在出售，项目名称为“北清创意园”。
回家之后，她在北京市国土局、北京市规划委、北京市住建委的官方网站上都查到了这个楼盘的信息，并没有发现这个项目的任何“不合法”信息。
潘翔在北清创意园的售楼处见到了开发商取得的“五证”———《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
当时销售人员出具的宣传单上形容，“北清创意园”为“生态园区5.5米高庭，湖畔低密LOFT”。
“LOFT”本意为“仓库、阁楼”，业内一般指“LOFT”为“高大敞开的空间、双层或跨层的复式结构、无障碍的建筑结构”，这种风格的建筑设计已经在全球形成了一种时尚的居住与工作方式。
而这种层高5.5米的“LOFT”，当时为每平方米1.35万元左右，相比较，周围层高才2.7米的房已卖到每平方米近1万元。
创意园的楼盘一度销售火热。“在焦点房地产网站上，这个楼盘甚至排进了热销榜的前20名。”潘翔说。
购房者的目的也有不同。业主蔡云坦陈，“买房是为投资”。在蔡云看来，当时企业或个人很难入驻生命科学园，拥有其中房产的蔡云不怕以后没有营利的机会。另有业主计划将买下的房子作为自己企业的办公地。
但业主们的美好愿景，随着一份公告的出现变得难以触及。
2开发商“变脸”
2009年3月底，距离开发商承诺的交房日期仅余1个月，潘翔发现了贴在园区内公交站上的一份公告：凡园区内擅自改变土地用途或以建设研发项目为名，实质以住宅建筑进行开发销售的行为是严重的违法行为，其行为已触犯了土地管理法，生命园公司将会同国土资源管理部门收回相关国有土地使用权。个人如以居住用途购买上述房屋，将可能无法办理相关产权证书。
公告落款为北京中关村生命科学园发展有限责任公司。据悉，该公司为生命科学园的一级开发商，负责园区内的统一规划、征地、管理等业务。
生命园公司看到了创意园存在的问题。“为了避免事态扩大，所以对购房者进行了善意的提醒。”生命园公司办公室副主任张多称。
到了2009年4月的交房日期，开发商果然没能履约交房，一直拖延至今。
业主们多次找开发商协商未果，此后又到中关村科技园管理委员会、昌平区科技园管理委员会、北京市住建委等部门反映情况，但一直未能解决。
有业主发现，生命园公司和创意园开发商在2009年3月份有一起诉讼，所诉内容中涉及创意园的规划及入园条件等问题。
北清创意园的开发商是北京春晖世纪置业有限公司，2007年5月9日与生命园公司签订协议，获得受让科学园内7号宗地的开发建设权。
协议约定，7号宗地的开发建设必须符合生命科学园关于产业发展的要求和规划地块建筑设计控制条件、用地性质以及技术指标。春晖公司开发时还应该遵循其与教育部留学服务中心签订的协议书，以及春晖公司向中关村科技园区管委会提交的“入园申请”。
张多介绍，作为一家房地产开发企业，春晖公司得以进入以生物科学、医药研发等领域为主的生命科学园，正是依靠与留学服务中心的协议书和“入园申请”，“否则，高科技园区内很难会出现房地产开发商”。
这个一开始被称为“春晖创业园”的项目，一度让张多以及她公司的同事很兴奋。在他们的预期中，楼盘建好后，将是一个理想的中小企业研发办公大楼，变成园区另一个“中小企业中心”。
包括春晖公司提交的“入园申请”中，也将此地块的建筑描述为“留学人员创新、创业的平台”、“留学人员项目的孵化和产业化用房”以及“公共配套设施”。
孰料，在工程建设中，“春晖创业园”突然“变脸”为“北清创意园”，开始对房屋进行商品房预售。
“变脸”的过程连园区的管理方———昌平区科技园区管委会也始料未及。其张姓副主任告诉《法治周末》记者，科技园区管委会只是一个“空调部门”，是为园区企业服务的，自身并没有关于园区土地规划使用的审批权。“开发商的《商品房预售许可证》，至今我都没见过。”张副主任说。
生命园公司的律师从网上查到，该项目有预售行为，于是生命园公司开始贴公告示警购房者，并着手起诉春晖公司。
生命园公司在诉状中主张，春晖公司将本应用于留学人员企业及其项目的房屋卖给普通个人的行为属于违约行为，应对已违法销售的房屋及时进行清退。
知悉全盘诉讼经过的业主，并不关心春晖公司是否违约。他们认为，即便违约也不能影响业主通过合法途径购买的“五证”齐全的房产。业主们购买的房产于法有据，是否清退不应受到两家公司的一纸协议影响。
3 五证齐全
业主的态度异常坚决。一位业主在与记者交谈的15分钟里，曾数次拍击桌面，心中怒气难以掩饰。
“我们买房时看的是‘五证’。只要‘五证’齐全，我们通过合法渠道买来的房子，就是受法律保护的合法财产！”这位被“清退”之说激怒的业主称。
略过开发商是否违约的问题不谈，建起的北清创意园是否合法，以及能否卖给普通个人，成为整场风波中的核心争议焦点。
在业主看到的开发商“五证”中，土地用途均列明“研发”，而使用年限为“50年”。
对于“研发”并非“住宅”的疑点，业主并未逃避，业主孙清说：“卖什么房，我们就买什么房！买的就是研发用途的房子！”
而且对于研发用地建房“产权50年”、“使用更昂贵费用的商业水电”、“没有阳台”等问题，业主们买房前都很清楚。
一名业主买房前对房屋权属有些担心，多次通过电话和网络向北京市住建委和北京市规划委咨询，均得到答复：只要“五证”齐全，产权就没问题。
记者以普通民众身份拨打了北京市规划委便民热线，一位工作人员多次表示：“不建议购买研发用地上的房产”。但他补充说：“可以在买之前询问住建委能否给办产权证，如果能办，就应该属于大产权的房子。但是研发用途的房产用于普通居住，可能还是会有问题。”
整个事件背后，真正需要搞清楚的是，研发用地能否建商品房？
根据2007年11月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
张多介绍，生命园公司将7号地块以低价协议出让给了春晖公司，并未经过“招、拍、挂”程序。在生命园公司的代理律师艾茜看来，此研发用地属于非经营性质的土地，“况且此吸引留学人员创新、创业的项目也属于半公益项目”，建好之后却被当做有营利性质的“商品房”销售，“这属于改变了土地的建设用途”。
北京市国土资源局土地利用处的一位工作人员对《法治周末》记者说：“研发用地属于经营性质还是非经营性质，要看具体情况。但协议出让的研发用地，肯定不能盖商品房，更不能盖住宅。”
另外，根据《北京地区建设工程规划设计通则》中规定的“用地性质可兼容性”，科研设计用地可以“有限制条件”地设置公寓、别墅和单身宿舍，而“普通住宅”和“商住楼”被明令禁止。
“应该说，这类土地性质的房子应该拿不到《商品房预售许可证》。”艾茜说，但现在开发商却拿到了。
如律师所言，土地规划、开发建设的行政审批环环相扣，“五证”的办理并不简单。开发商如何拿到《商品房预售许可证》不得而知，但律师认为，就行政审批部门而言，在开发商提供的建筑设计图纸中，区别出研发用房和商住用房应该是不难的。
生命园公司在诉状中指出，春晖公司在多家房产网站中以“经适房”、“商住公寓”、“别墅”、“普通住宅”等名义发布“北清创意园”的房屋销售广告。
记者在北清创意园中的一间毛坯房内看到，屋内铺有燃气管道和上下水管道的独立隔间。
7月9日，记者到春晖公司驻地调查，进门亦可看见“北清创意园”的大字，里面有该楼盘的微缩模型。一名工作人员称房子已卖完，至于其他情况，因公司负责人不在，所以无法回答。
春晖公司的一名置业顾问对记者说：“北清创意园的房子是商住两用，建议用来做投资。如果能接受商业水电，可以用来住。若需要房子隔层，应该是由开发商来隔。”
在当初售房时，这位置业顾问没听说有“留学人员”这个限制，“商品房只要有钱就可以买”。
关于房子产权问题，该置业顾问说，由于开发商办齐了“五证”，政府也没有办法，“目前政府想等事态平息后，再补齐手续”，“听说最近要交房了”。
开发商的“擦边球”
2009年12月18日，北京市昌平区法院就生命园公司与春晖公司的建设用地使用权纠纷案作出一审判决，驳回了生命园公司的大多数主张。之后，生命园公司不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。目前，该案尚在二审审理阶段。
一审法院认为，因春晖公司依法取得“五证”，生命园公司主张春晖公司的违法销售行为并无法律依据。又因该案涉及案外众多第三人的合法权益，故驳回了生命园公司的此项主张。
这对业主们来说无疑是个“好消息”，但很快，2010年2月4日，一纸政府处理意见又带来了“坏消息”。
政府部门的处理意见认为：
1、项目的购房人须为具有独立法人资格的企业或研发机构，且主要应为留学人员创办的企业或研发机构；
2、北清创意园项目涉及的进驻项目必须属于生命科学领域，主要应为生物医药、生物技术研发创新和中试类项目；
3、自然人购房者不能入驻春晖园（北清创意园）项目；对于已购房自然人，由春晖公司负责统一清退。
而在昌平区政府5月12日发给北京市住建委的函中，具体处理执行思路已然形成：开展入驻资格的审查———停止办理该项目相关后续手续———查看施工图纸，重新进行功能和安全性审查。
政府表露出的“清退”意见激怒了业主。业主们认为，“买房时看到了‘五证’，相信了政府的许可，现在政府发现了问题，但不应该自己犯的错误让购房者埋单”。业主们同时指出，政府“清退”的处理意见欠缺法律依据。
为此，业主已经发起了多次行动，要求政府相关部门依法办事，承认和保护业主合法购买的房产权益。
“在法律关系中，购房者应是善意第三人，其合法取得的权益应受到保护。”知名房地产律师秦兵说，现实中，开发商擅自更改土地用途牟取暴利的做法并不少见。
他说，我国法律并无明确的条文规定“研发用地中不可建商品房”，因为关于“研发用地”、“商品房”、“公寓”、“商住楼”、“非经营性用地”等专有词汇的法律概念并不明晰，房地产开发商正是利用这些法律模糊地带偷换概念，骗取“五证”。
“研发用地的房子能否当作商品房来卖，现在确实没有明确的限定。”昌平科技园区管委会副主任说，“这是法律上的一个漏洞”。包括“个人能否买科研用房”，同样没有明文禁止，“开发商打了一个擦边球”。
2009年底，一起类似的事件发生在北清创意园的旁边———一家名为“尚城”的楼盘同样身披“研发用地”的外衣，却卖着“住宅用房”。
目前，北京市住建委官网上显示的查询结果表明，该楼盘的退房率已有12%。
艾茜律师认为，造成此种现象的原因在于，开发商以低价拿到研发用地，在“换脸”后，以高价销售营业性用地，中间则赚取了丰厚的利润。若有政府部门进行执法监督，已卖出房产的开发商通常会绑定购房者利益，面对众多的上访业主，政府往往无可奈何。
一种说法在北清创意园业主论坛中流传：规划部门曾要求春晖公司按照住宅用地补足地价款，若补足后，开发商的利润也非常丰厚，但开发商却不愿意掏这笔钱。
但此种传闻并未得到规划部门与春晖公司的证实。
5 双重隐忧
规划占地总面积249公顷的生命科学园，一期绿化率已达55%，园内的湖水、湿地和植被构成了独有的生态园区。
然而，长期在园内工作的张多却深知，绿意盎然中却可能隐藏着危险。
在科学园内的主要办公大楼创新大厦内，曾经有两只做试验用的小白鼠从一家企业的实验室中逃脱。消息一经传出，引起了整个创新大厦的骚动。
据相关人士介绍，作为国内一流的生物生命科学研究园区，制药企业居多，每种新药的试用都要在这些注射了病菌的动物身上试验。
这种试验动物身上所携带的病菌很有可能是致命的。于是，逃走的两只小白鼠在园区内如同随时可爆炸的定时炸弹。
不仅如此，园区内企业丢弃有害生物废弃物若不幸被不懂的人触碰到，后果无法想象。
“这就是为什么生命科学园区内严格控制住宅楼出现的重要原因之一。”张多说。
身处创意园附近的一家生物技术企业的总经理不无担忧地对记者说，园区内的企业多没有围墙，“假如旁边就是人口密度高的生活社区，老人孩子不懂专业标识，碰到了有害生物废弃物，或者万一发生药物泄漏引起了安全事件，责任谁来承担”？
按照国家的规定，生物废弃物的储运都很严格，非技术人员往往不懂这些物品的标识意义，生物技术公司会远离生活区也是出于这样的考虑。
影响是双向的，这位企业总经理还担心居民生活区会对企业带来影响。“我们这样的企业，对空气的要求非常高，周边若出现居住区，厨房的油烟灰会堵塞过滤空气仪器的过滤网，势必会增加企业的成本”。
带着双重隐忧，这位企业高管不止一次地向生命园公司反映过此问题，希望慎重对待北清创意园事件。
因为专业出身，这位高管更清楚在园区居住生活的危险性。
通过生命科学园内的规划图可以发现，除这家生物技术公司以外，北清创意园不远的旁边还有863试验动物及病理动物模型中心，以及艾滋病病毒重组抗原及抗体诊断试剂盒研发基地。
而不远处的生命科学园二期园区内，一个名为“博雅A5”的新盘宣传出现在新浪房产的网站上，该项目预计今年9月开盘，物业类别为“公寓”。
